Gagnant-gagnant ? Ce type de location s’avère intéressante pour le locataire comme pour le propriétaire. Encore convient-il pour ce dernier de faire les bons choix, de bien maîtriser les particularités de la fiscalité qu’impliquent cette forme de bail et d’opter pour les bons intermédiaires. D’autant que la législation a ouvert récemment le champ du possible.

Location meublée

En opposition à la location nue, la location meublée consiste à louer un appartement ou une maison avec mise à disposition d’un certain nombre de meubles permettant au locataire de pouvoir y résider sans avoir à en acquérir (ce qui va du lit avec les draps jusqu’à la serviette de bain en passant par tout le nécessaire pour cuisiner et manger).

La différence pour le locataire est principalement de bénéficier d’un confort et d’une économie qui sont immédiats, en contrepartie d’un bail moins protecteur car renouvelable chaque année et dont le préavis est plus court.

Un régime fiscal bien particulier

En revanche, pour le propriétaire la différence est très importante en termes de fiscalité. En effet, sur le plan fiscal, le principe est d’être imposé sur le gain réel réalisé. En immobilier « classique », on pourra déduire des loyers perçus toutes les charges, taxes, frais et intérêts d’un éventuel emprunt pour aboutir au montant imposable.

Ainsi, un couple percevant 20 000 de loyers par an mais ayant dû débourser 5 600 pour les postes énumérés ci-dessus sera imposé sur la différence, soit 14 400 . Pour une imposition estimée à 48,2 %, incluant les prélèvements sociaux, ces revenus engendreront un impôt de 6 940 , soit un revenu réel net de : 20 000 (loyers) – 5 600 (frais, charges et taxes) – 6 940 (impôt) = 7 460 . Notre couple disposera donc d’une trésorerie de 620 mois.

Dans le cas d’un bien loué sous forme de location meublé, son acquisition sera considérée comme un débours nécessaire à l’activité dont la dépréciation en valeur annuelle pourra être déduite du revenu fiscal imposable. En moyenne, cet « amortissement » représentera 1/30e de la valeur du bien hors terrain (environ 80 % de la valeur d’acquisition).

Ainsi, dans le cas de notre couple ci-dessus, considérons qu’il perçoit le loyer de deux petits appartements acquis pour 300 000 et loués cette fois en meublé.

Il pourra donc déduire une charge d’amortissement de : 300 000 * 80 % = 240 000 d’immobilier hors terrain/30 ans = 8 000 par an.

La base imposable passera donc de 14 400 (- 8 000) à 6 400 et l’imposition de ces revenus passera donc de 6 940 à 3 090 .

Comparé à un bien loué nu, la différence est tout de même de près de 365 par mois de trésorerie supplémentaire sur une base initiale de 620 , soit quasiment 60 % de plus pour un rendement initial identique.

Une offre en progression

Les locataires de logements loués meublés représentent toujours une minorité des locataires. Selon l’INSEE la plupart en 2013 occupaient en effet un logement loué vide. Mais le meublé a le vent en poupe. En 2016, un rapport IGF sur le sujet confirmait ce regain d’intérêt. L’offre de logements meublés diffus (hors hôtels) a fortement progressé : de moins de 250 000 logements en 1975 à 659 211 en 2012. En trente ans, de 1982 à 2012, sa part dans l’offre totale de logements locatifs est passée de 2,4 % à 6 %, et de 3,6 % à 9,5 % dans l’offre locative privée. Après une période de baisse à partir des années 1950, on a constaté en effet un développement continu de l’offre de logements meublés depuis 1990. Les spécificités du logement locatif meublé sont actuellement les suivantes : logements en moyenne plus petits, situés plus fréquemment en zone urbaine et qui s’adressent à une demande croissante d’étudiants (38 % des locataires en meublés contre 7 % en locatif nu) et de salariés en mobilité temporaire.

Comment investir en location meublée ?

Trois solutions se présentent pour louer son bien en meublé, qui supposent une implication plus ou moins importante du propriétaire dans la gestion de son bien.

Acquérir un bien dans une résidence de tourisme

Le principe est simple : acheter un bien immobilier, appartement ou maison, au sein d’un ensemble immobilier qui sera géré par une seule enseigne. Celle-ci apportera des services tels que l’accueil, le nettoyage ou la restauration. C’est cette enseigne qui va exploiter le bien, en percevoir les revenus et en assumer le bon fonctionnement. En contrepartie, elle signe un bail commercial avec vous dans lequel elle s’engage à vous verser un revenu régulier.

Les avantages de ce type d’investissement sont bien entendu de bénéficier d’un savoir-faire et de pouvoir compter sur une gestion qui vous évitera de consacrer du temps à un investissement locatif tout en bénéficiant d’une forme de garantie qui dépendra totalement du bail qui vous lie avec le gestionnaire et sa capacité à l’assumer. Ce qui est le seul défaut mais qui va différencier un bon investissement d’une opération qui peut vous entraîner dans des démarches sans fin.

Les points de vigilances seront donc axés sur le gestionnaire (visibilité et étendue de la marque, situation financière, pérennité dans la gestion des résidences par le passé, etc.) et sur le contrat qui vous lie avec lui et qui définit les loyers, la façon dont ils seront réévalués, la répartition des charges et de nombreuses autres clauses qui nécessitent une analyse fine. Par exemple, la possibilité pour l’enseigne de céder ce bail à une société tierce (moins solide financièrement) qui pourrait vous enlever tout le bénéfice de l’analyse conseillé en premier point de vigilance… Outre la qualité de l’emplacement et du bien immobilier, c’est ce bail qui déterminera en partie la revente du bien acquis.

Il existe de très bonnes solutions d’investissement, dans le neuf et dans l’ancien, sur ce type de résidence. Nous nous orientons généralement vers l’ancien qui permet d’être visité et de faire le constat du potentiel réel de son exploitation. Attention toutefois à la date de renouvellement du bail, c’est à ce moment que le gestionnaire pourra proposer de continuer la gestion ou de l’arrêter (avec un impact fort sur la valeur du bien si un autre gestionnaire ne reprend pas l’exploitation) ou de continuer la gestion mais en négociant éventuellement les conditions.

Exploiter seul un appartement en le louant meublé

Cette solution représente une offre locative croissante. Il s’agit ici de louer un bien qui aura été préalablement meublé selon une liste exhaustive. Attention, il ne s’agit pas de louer de façon saisonnière, c’est-à-dire sur des durées courtes type Airbnb, mais sous la forme d’un bail d’un an renouvelable (de 9 mois pour un locataire étudiant) à une personne qui y loge de façon permanente.

L’opération nécessite des démarches administratives légères mais auxquelles il faut se conformer de façon stricte, ainsi que la tenue d’une comptabilité qui peut être confiée à un professionnel. Cette démarche deviendra de toute façon nécessaire dès lors que le revenu sera imposable (pour bénéficier d’un Centre de gestion agréé évitant une sur-imposition des revenus). Attention au passage de la location d’un bien nu à sa location en meublé qui demande une attention toute particulière avant de prendre la moindre décision.

L’inconvénient évident, comparé à la solution précédente, reste bien entendu la gestion, voir le passage par une agence immobilière et une implication nécessaire de façon plus prononcée. Nous n’aborderons pas les charges liées à des travaux qui seront décidés lors d’assemblée générales par des personnes non professionnelles et parfois un peu dirigées.

L’avantage de ce type de location est de pouvoir s’adapter plus rapidement à certains marchés, notamment dans l’accueil des étudiants, ou de pouvoir offrir une forme de standing pour loger des professionnels effectuant des missions sur des durées longues. Notre conseil est de bien cibler la clientèle et de définir les zones, superficie et degré de confort/prix recherché. Un appartement bien agencé dans la zone de La Défense pourra par exemple se louer très facilement et même faire l’objet d’une clientèle récurrente d’une même entreprise (donnant parfois lieu au paiement des mois de vacances entre deux locataires).

Les Société Civiles de Placement dans l’Immobilier

De même que dans la location nue, il existe des sociétés proposant de gérer un parc immobilier acquis par une unique société dont plusieurs investisseurs détiennent les parts. S’agissant d’un parc de logements meublés, on parlera de Fonds d’Investissement en Location Meublé (FILM), qui peuvent être créés depuis le 6 août 2018 grâce à une loi promulguée par notre président actuel.

Le fait d’interposer un professionnel et de mutualiser plusieurs investissements réduit forcément la gestion et les risques. Ce qui représente bien sûr un coût, en partie atténué par le coût d’acquisition initial négocié par la société, en tant que professionnel disposant de liquidités immédiates, et une meilleure maîtrise des charges dans le temps. De plus, cela permet un investissement à partir de 5 000 quand un investissement en direct demande un engagement au moins 20 fois supérieur !

La gestion de ce type d’activité est extrêmement réglementée mais cela ajoute tout de même un intervenant et de taille. En effet, c’est lui qui choisira les biens acquis et décidera, sans votre intervention, de l’opportunité ou non d’acquérir ou de revendre un bien. Nous vous conseillons bien entendu de faire une étude poussée du gérant de cette société, de la taille de cette dernière (nombre de logements acquis), de son âge, de sa gestion passée ainsi que des conditions d’entrée et de sortie.

Un investissement immobilier totalement serein ?

Quelle que soit la solution que vous retiendrez, si vous devez investir dans l’immobilier meublé, comme pour tout investissement, cela demandera une analyse complète pour laquelle nous conseillons d’être accompagné par un professionnel. Une surveillance dans le temps de votre investissement est essentielle, nécessitant par exemple de vous rendre aux assemblées générales et de faire un point régulier sur le rendement de votre investissement, notamment au moment de faire vos déclarations fiscales.

Source : Le Quotidien du Médecin n°9687

Laisser une réponse